Ahora que la crisis ha dejado en evidencia que en España se han dado hipotecas que en Estados Unidos se hubiesen considerado subprime, es momento de reflexionar que se va a hacer con los miles de personas que se encuentran atrapadas por no poder pagar sus hipotecas y sin futuro por las enormes deudas que, pese a perder su piso, tienen con los bancos. Me explico un poco: En España, a diferencia que en Estados Unidos, el préstamo hipotecario es un tipo de préstamo con garantía personal, lo que implica que todos los bienes presentes y bienes futuros garantizan el pago de la hipoteca. Esto significa que dar las llaves del piso no es válido para saldar la deuda hipotecaria. Y lo peor del caso, que se está viendo todos los días en España, es que al caer el precio del piso (básicamente, todos los pisos desde el 2005 en adelante tienen este problema) la ejecución hipotecaria lo único que hace es arruinar a las personas: la ejecución de la garantía de la vivienda no salda toda la deuda hipotecaria y las personas se quedan con una deuda con el banco por la hipoteca del piso que han perdido de entre 50mil -100mil euros de deuda¡que tendrán que pagar con sus ingresos futuros!.

Yo mismo estuve tentado a hipotecarme: 200 mil euros para un apartamento de 50m2. ¡Una auténtica locura! ¿Cómo intentaron convencerme? Sencillo: interés variable de euribor +0,9% (era un inmigrante sin aval, lo que aumentaba en 40 puntos básicos mi prima de riesgo) y tenia el departamento (impuestos incluidos) sin poner 1 solo euro de mi bolsillo: más de 230 mil euros en créditos con tal de embaucarme con un apartamento cotizado, a finales del 2007, en 200 mil euros, lo que hoy no se cotiza por más de 160 mil, y es posible que termine valorado en los 100mil en unos años.

Las personas quedan entonces atrapadas en una situación verdaderamente lamentable: han perdido el piso, tienen una deuda enorme con una entidad financiera por lo que aparecen en los listados de morosos y si trabajan formalmente, parte de su salario va a ser embargado para pagar la deuda al banco.

• Adiós al historial financiero de la persona.
• Adiós a trabajar formalmente con un salario superior al mínimo no embargable, porque sería trabajar para el banco.
• Aumento del odio a los bancos, lo cual tampoco es bueno

Todo esto hace que mientras no se resuelva este problema, el sistema económico español no tendrá bases sólidas sobre las que empezar a recuperarse. Recuerden que ya son más de 100 mil personas que se encuentran en esta situación y todos los meses aumentan las personas que ingresan al círculo vicioso pierdo_mi_piso-el_banco_me_enbarga.

Y la Ley hipotecaria es demasiado beneficiosa para los bancos y cajas: la consignación obligatoria del 30% del valor del inmueble a quien quiera acudir a la subasta es una gran barrera de entrada para pequeños inversores. Una norma así  solo se entiende si su espíritu es que a las subastas acudan cuando menos personas mejor. Pero, claro está, cuantas menos personas acudan a la subasta más fácil es que quede desierta. Si queda desierta el piso se puede tasar al 50%. Y cuanto más bajo se tase, mayor es la deuda hipotecaria no saldada y mayor es la plusvalía cuando se saque al mercado, o al menos no se pierde.

Soluciones

La primera solución que se viene escuchando, es seguir el sistema de los Estados Unidos: la dación de la vivienda en pago de la hipoteca. Aunque suena, no es que lo sea, como una idea fantástica, tiene muchos inconvenientes:

• En caso de burbujas inmobiliarias como la actual, los bancos españoles habrían tenido que reconocer las pérdidas por las viviendas lo que hubiese ocasionado la quiebra de casi todos los bancos españoles. Por ese motivo los bancos no quieren ni oír hablar de este tipo de soluciones.
• El riesgo para el banco aumentaría, lo que ocasionaría que el precio de las hipotecas aumentara. Cosa curiosa, sería muy posible que los tipos de interés para las hipotecas se volviesen fijos.
• El aumento del coste de la operación financiera de la hipoteca ocasionaría que las viviendas bajaran aún más de valor, lo que aumentaría las pérdidas de las entidades financieras

Otra solución, es lo que los bancos empezaron a aplicar con sus buenos clientes a finales del 2007: darles todo tipo de facilidades para que sus clientes puedan seguir pagando la hipoteca. Facilidades que incluyen el dejar un par de letras al año y pasarlas al final de la hipoteca, venderte seguros de desempleo que te cubran la hipoteca, darte carencias puntuales, etc. Pero el resultado de esta medida ya la conocemos: 100mil personas que ya han perdido sus pisos, y 50mil en camino dicen los rumores, de personas que no eran buenos clientes y lo mejor era ejecutar la hipoteca.

Exite una tercera vía: La ley de una segunda oportunidad para los morosos de créditos hipotecarios. Es algo que tienen algunos países europeos, y consiste en perdonar, de forma excepcional a aquellas personas que por circunstancias de la vida no pueden pagar su hipoteca. Porque un crédito a 30 o 40 años como en España, es de por si un crédito muy riesgoso. Nadie sabe que puede pasar en 30 o 40 años.

Entiendo que el problema de los hipotecados españoles con riesgo a perder el piso es enorme y que eso afecta a los balances de los bancos y cajas de ahorro. Pero también entiendo que no se puede dejar sin futuro a una persona por no poder pagar su hipoteca. Ya han sufrido muchísimo al perder el piso, hagamos lo necesario para que no pierda también su futuro. Aunque no sea una solución creo que subir del 50% al 75% la tasación mínima cuando queden desiertas las subastas de personas físicas  sería una buena idea. Así el monto a deber disminuye notablemente y para los bancos y cajas no habría esa tentación de  ese 50% de plusvalías al cabo de unos años en algunas viviendas que permitan recuperar lo perdido, como en crisis inmobiliarias anteriores.